Nie ma czegoś takiego jak części wspólne w mieszkaniu. Albo dane pomieszczenie jest częścią lokalu, albo jest częścią nieruchomości wspólnej. W księdze wieczystej lokalu jest opis lokalu, w tym pomieszczeń wchodzących w jego skład, jest też powierzchnia lokalu, więc ustalenie pomieszczeń lokalu nie powinno stanowić problemu.
Witam wszystkich Przymierzam się do kupna mieszkania i znalazłem już nawet lokal, którym jestem zainteresowany. Jest to mieszkanie w starym budynku, niestety mocno nieustawne. Tu oczywiście do akcji wkracza moja żona, która intensywnie planuje gniazdo. By je dostosować do naszych potrzeb chcielibyśmy: a) przenieść kuchnię do pokoju (w którym nie ma pionów), b) zlikwidować fragment ściany nośnej w mieszkaniu. Zmiany są dla nas na tyle ważne, że chcę to wyjaśnić przed zakupem. Napisałem do firmy, która zarządza nieruchomością (rozumiem, że została wybrana przez zarząd wspólnoty i w jej imieniu administruje budynkiem?), że chcę wprowadzić zmiany j/w i oczywiście będzie projekt i insp. budowlany etc. Właściciel owej firmy powiedział mi, że należy przyjąć, że WM nie zgodzi się na zmiany, o które pytam, nawet jeśli będę miał ekspertyzy "budowlańca". Powiedział, że pewność swą opiera na doświadczeniu, bo kiedyś ktoś chciał zrobić coś podobnego i rozmawiał już nawet z Zarządem WM w tej sprawie i Panie powiedziały "nie". Sprawa wówczas się rozeszła. Po rozmowie z panem zarządcą zadzwoniłem do pani agentki nieruchomości, chcąc poprosić o czas na wyjaśnienie tej sprawy. Pani agentka, z racji doświadczenia w branży, powiedziała, że nie jest mi potrzebna ZGODA WM, a jedynie projekt i akceptacja projektu przez Wydział Architektury Urzędu Gminy. Jutro będę dzwonił do Urzędu, żeby to wyjaśniać. Tutaj mam pytanie: kto ma rację? 1. Czy mogę, po opracowaniu projektu budowlanego, po złożeniu zgłoszenia (uzyskaniu pozwolenia na przebudowę?) i wreszcie po poinformowaniu WM, przystąpić do przebudowy? Rozumiem, że WM odpowiada za części wspólne w nieruchomości (ściana konstrukcyjna), ale z drugiej strony to eksperci budowlani, projektanci i konstruktorzy, posiadają odpowiednią wiedzę, w oparciu o którą mogą powiedzieć czy przebudowa jest możliwa i bezpieczna, a nie Zarząd WM/Zarządca. Jeśli jest bezpieczna, będzie sfinansowana przez lokatora, to czemu Wspólnota mogłaby chcieć nie dopuścić do przeprowadzenia takich prac? 2. Kiedy w ogóle Wspólnota Mieszkaniowa może blokować prace remontowe/modernizacyjne? 3. Czy przeniesienie kuchni może być kłopotliwe z formalnego punktu widzenia (czyt. czy ktoś może to formalnie zablokować)? Zaznaczę, że wodę będę brał z istniejącego pionu, z którego woda jest brana obecnie. Odpływ do kanalizacji z kuchni będzie podłączony do pionu kanalizacyjnego, do którego i teraz jest podłączona kuchnia. Instalacji centralnego ogrzewania nie dotykam. Wentylację doprowadzę do tego samego pionu wentylacyjnego, do którego kuchnia jest podłączona teraz. Być może będę musiał jedynie zainstalować mały wentylator. Generalnie wszystko przeliczone, na wszystko papiery, żadnej partyzantki. Naprawdę chcę to zrobić dobrze. Dziękuję za odpowiedzi i pomoc Artur Części wspólne, tak samo jak mieszkanie, są objęte pięcioletnią rękojmią na nieruchomości oraz dwuletnią na elementy ruchome. W związku z tym w sytuacji odkrycia wad części wspólnych, wszystkim nabywcom przysługuje prawo do złożenia wniosku o naprawę danej usterki, albo obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy.Jeśli na terenie osiedla są prywatne mieszkania i lokale usługowe należące do przedsiębiorców, które razem tworzą wspólnotę, to podatek od nieruchomości za tereny wspólne na osiedlu (takie jak na przykład place zabaw) naliczony zostanie właścicielom mieszkań jak dla osób fizycznych. Z wątpliwością w tej sprawie do redakcji zgłosił się nasz czytelnik. Obawia się on, że na nowym osiedlu będzie musiał płacić za tereny wspólne podatek takiej wysokości jak przedsiębiorca (czyli wyższy). - Deweloper wybudował osiedle w Gdańsku i część terenu inwestycji przeznaczył na cele wszystkich mieszkańców osiedla: plac zabaw, drogi dojazdowe, chodniki, itp. Współwłaścicielami terenu będą wszyscy właściciele mieszkań oraz lokali usługowych (każdy jako osobny współwłaściciel) - opisuje sytuację nasz czytelnik, pan Marek. - Jak w takiej sytuacji wygląda naliczanie podatku od nieruchomości? Czy jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli będzie osobą prawną, np. firmą, która na parterze posiada lokal usługowy, to czy cały podatek - również dla osób fizycznych - naliczony będzie jak dla osób prawnych?Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny w kancelarii Mackiewicz Radcowie PrawniZgodnie z regulacją wynikającą z art. 3 ust. 4 Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że nieruchomość stanowiąca współwłasność nie może podlegać opodatkowaniu jednocześnie z innymi nieruchomościami, będącymi wyłączną własnością podatników. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach z zastrzeżeniem ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To samo odnosi się do współposiadania. Odnosząc się bezpośrednio do zagadnienia dotyczącego sytuacji, gdy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 11 wspomnianej ustawy osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Oznacza to, że osoby fizyczne w takiej sytuacji są zobowiązane do złożenia deklaracji oraz do zapłacenia podatku z mocy prawa, czyli bez doręczonej decyzji, w taki sam sposób jak osoby prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność ile wśród współwłaścicieli jest osób prawnych. Niemniej, należy zwrócić uwagę, że w przepisie tym dodano sformułowanie "z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową". Zgodnie z tym, osoby fizyczne należące do wspólnoty mieszkaniowej, do której należą także osoby prawne, będą opłacać podatek na zasadach obowiązujących osoby fizyczne, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły wyrażonej w art. 6 ust. 3 pkt 11. Podmioty będące członkami wspólnoty mieszkaniowej, będące jednocześnie osobami fizycznymi - na podstawie przepisów art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy stanowiących, że: osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, zobowiązane są złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru (ust. 6), a podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (ust. 7 zdanie pierwsze) - składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach, zaś ten organ wydaje tym podatnikom decyzję ustalającą podatek (wymiarową).
wchodzi w rachubę, ponieważ mogłaby ona określać zasady korzystania przez właściciela lokalu tylko z części wspólnych budynku, w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81), a takiego charakteruNie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest prawem głównym i nadrzędnym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem z nim związanym i dzieli jego Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z dnia 22 sierpnia 2018 r. (sygn. akt: I C 145/18) W omawianej sprawie powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do jego lokalu przynależy udział w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu. Wspólnota podczas zebrania podjęła uchwałę w przedmiocie wydzielenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała podjęta została większością 89,96% głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Powód podpisał uchwałę, głosując „przeciw”.POLECAMY Czego domagał się powód? Właściciel lokalu skierował pozew do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym wniósł o uchylenie ww. uchwały, w przedmiocie wyrażenia zgody na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej. Wskazał, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali oraz narusza interesy właścicieli lokali posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowisko sądu okręgowego Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Ze względu jednak na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Uwaga Każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą – może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Podsumowując, ustawa o własności lokali (art. 25) zawiera cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Zarzuty formalne pozwu W omawianym przypadku w pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionych w uzasadnieniu pozwu zarzutów formalnych. Powód wskazywał, że zawiadomienie o zebraniu wspólnoty wyznaczone na konkretny dzień nie przewiduje w porządku zebrania informacji o treści podjętej uchwały. Uchwała nie została także wprowadzona w porządek zebrania, pomimo że odnosi się do praw właścicieli lokali. Drugim zarzutem formalnym opartym na naruszeniu art. 32 ustawy o własności lokali był zarzut dotyczący tego, że ww. uchwała została podjęta pomimo nieprawidłowości związanych z zawiadomieniem członków wspólnoty o zebraniu wspólnoty, dlatego że zawiadomienie nie zostało doręczone członkom wspólnoty z dwutygodniowym wyprzedzeniem. Odnosząc się zatem do tych zarzutów proceduralnych, należy przywołać stanowisko ugruntowane w orzecznictwie sądów powszechnych wszystkich instancji, że jeżeli zostanie podjęta uchwała, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, może ona zostać uchylona przez sąd tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że uchybienie proceduralne miało wpływ na podjęcie i treść uchwały. Mając to na uwadze, nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty strony powodowej, że w przypadku zaskarżonej uchwały doszło do takich uchybień formalnych, które mogłyby mieć wpływ na jej treść, a tym samym ważność. Nie wykazano bowiem związku między stwierdzonymi wyżej opisanymi uchybieniami a treścią podjętej uchwały w tym rozumieniu, że te braki formalne same w sobie wpłynęły na jej treść. Zarzuty merytoryczne pozwu Powód wskazywał, że uchwała narusza przepisy art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, bo treść uchwały wskazuje na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej, zmierzając przez to do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, mimo że ustawa wyraźnie zakazuje żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowi tzw. współwłasność przymusową. Ponadto uchwała narusza interesy członków wspólnoty posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej, bo uniemożliwia im korzystanie z nieruchomości na rzecz właścicieli posiadających większe udziały. Powód wskazał, że uchwała nie nadaje się do wykonania, dlatego że nie wskazuje w sposób dostatecznie jasny, jaki jest cel podejmowanej uchwały. Powód na podstawie wypowiedzi członków wspólnoty domyśla się jedynie, że zaskarżona uchwała zmierza bądź do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, bądź do ustalenia sposobu korzystania z tej nieruchomości wyłącznie w zakresie posiadanego udziału. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku, ponieważ grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i funkcjonalne korzystanie z budynków. Nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie d... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź Pytanie do prawnika. W jaki sposób liczone są udziały w nieruchomości. O nieruchomości wspólnej decydują wszyscy właściciele, którzy posiadają w niej udziały. Uchwała we wspólnocie mieszkaniowej to bardzo ważny dokument. Czasem kilka procent zaważyć może o podjęciu istotnych decyzji, przede wszystkim tych związanych z wydatkami. Przy zakupie mieszkania otrzymujemy prawo nie tylko do danego lokalu, ale również do udziału w częściach wspólnych nieruchomości. W wyniku tego nabywamy pewne uprawnienia i obowiązki z tym związane. Co to jest część wspólna nieruchomości? To część wspólnoty mieszkaniowej, której współwłaścicielami są wszyscy wynajmujący. Do części wspólnych należą przede wszystkim fundamenty, dachy ściany nośne i kominy, korytarze, klatki schodowe, winda, pralnia, suszarnia, instalacje w budynku, balkony, brama, elewacja, place zabaw, parkingi. Udział w nieruchomości wspólnej reguluje w art. 3 ustawy o własności lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dodatkowe koszty Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wówczas należy przedstawić rzetelną kalkulacje. Pozwoli ona ocenić, czy dokonany poziom podwyżki jest uzasadniony. Jednak może zaistnieć taka sytuacja, w której np. wspólny lokal użytkowy wymaga większych nakładów finansowych, wynikających przykładowo z konieczności realizacji generalnego remontu. Wówczas, jeśli te koszty są zdecydowanie wyższe od standardowych kosztów utrzymania lokali w tym budynku, to właściciele lokali mieszkalnych nie muszą wyrazić zgody na ich pokrywanie. Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości W większości przypadkach zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, bądź też powołanego do tego zarządcę. Czy nieruchomość wspólna może zostać sprzedana? Nie można sprzedać swojego udziału, samodzielnie nim zarządzać, ani się go zrzec. Niemniej jednak prawo zezwala wspólnocie mieszkaniowej, za zgodą wszystkich członków, dokonać sprzedaży np. części poddasza. Taka część wspólna nieruchomości staje się wówczas lokalem własnościowym należącym do nowego właściciela. Oczywiście nabywca takiego lokalu zostaje automatycznie członkiem wspólnoty. W konsekwencji tego niezbędne staje się ponowne przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przesłanki roszczenia a) inna niż pozbawienie faktycznego władztwa ingerencja w prawo własności; *użycie rzeczy przez osobę trzecią: *uszkodzenie rzeczy przez osobę trzecią: *uniemożliwienie korzystania z rzeczy przez osobę trzecią; b) istnienie rzeczy; c) brak skutecznego, względem właściciela, uprawnienia do dysponowania
Czy sąsiad miał prawo zawłaszczyć część wspólną nieruchomości? Po analizie przedstawionego stanu faktycznego sprawy należy wskazać, iż aby odpowiedzieć na Pana pytanie, muszę odwołać się do regulacji ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Jak podaje przepis art. 3 ww. ustawy: „Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Pojęcie „części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozwinął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97). SN stwierdził, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych itp.”. Mając zatem powyższe na uwadze, należy wskazać, iż nie jest konieczne sądowne określanie zakresu części wspólnych nieruchomości, gdyż są one określone już przez samą ustawę. Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej W celu rozwiązania zaistniałego sporu z sąsiadem – bezprawnie przywłaszczającym sobie części wspólne nieruchomości – konieczne byłoby wystąpienie przez Pana do sądu z wnioskiem o nakazanie umożliwienia korzystania z tych części wspólnych budynku. Zgodnie bowiem z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto przepis art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi: „Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Uzyskane w drodze ww. wniosku orzeczenie sądu pozwalałoby Panu – w razie jego niewykonywania przez sąsiada – wystąpić na drogę egzekucji komorniczej oraz żądać ukarania sąsiada grzywną z tytułu niestosowania się do decyzji sądu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
YXiL. 101 419 454 485 144 75 90 151 396
ingerencja w części wspólne nieruchomości
